预审现实核对

预审考虑因素 — 贷款人实际关注什么

预审函是承诺承销到某个金额，以核实为前提。在依赖预审函（尤其是建筑商首选贷款人的预审函）之前，了解他们衡量什么以及您有哪些谈判空间。

1. 债务收入比（DTI）

前端 DTI = 住房支付 ÷ 月总收入。后端 DTI =（住房 + 所有其他债务）÷ 月总收入。常规贷款后端上限约 45%（有强补偿因素可延伸至 50%）。FHA 灵活度达 56.9%。VA 技术上使用剩余收入而非 DTI，但多数 VA 贷款人将 41% 作为软上限。建筑商的首选贷款人往往会把您推到 DTI 上限 — 这与您实际能舒适承担的不同。

2. 信用分和由此获得的利率

每 20 分信用分层级（620、640、660、680、700、720、740、760、780）都会改变您的利率。2026 年符合标准的常规贷款，760+ 分通常比 680 分低 0.5–0.75%。30 年期 $500,000 的贷款中，0.5% 约等于 $110,000 利息。信用分提升计算器展示 5 个可在 60–120 天内提升 20–80 分的行动。

3. 首付和贷款类型

常规贷款最低：信用优良 3%，典型 5%，20% 可避免 PMI。FHA：580+ 分 3.5%，500–579 分需 10%。VA：持完整资格可 0% 首付，首次使用滚入 2.15% 资金手续费（VA 残疾评级 10%+ 可豁免）。USDA：合格乡村地区 0% 首付，1% 预付担保费。每种类型在利率、抵押保险和长期成本上各有权衡。

4. 收入稳定性

两年雇佣历史是基础。W-2 工资持续者易于证明。自雇、1099、佣金、奖金收入需取平均值 — 通常两年报税和年初至今损益表。最近两年内的空档、换工作、不保证的加班都需解释信。承销期间不要换工作，即使为加薪。

5. 资产和储备

首付来源须可溯源（不是朋友的神秘存款）。储备需等于 2–6 个月的新 PITI — 退休账户计入约 60% 归属价值。过去 60 天内 $500 以上的大额存款需纸面记录。家人赠予则需赠予信。

6. 房产本身

评估须达到或高于合同价。若评估过低，要么现金补差额、要么协商降价、要么撤回。含建筑商优惠的新建房评估可能紧张 — 在承诺之前，询问建筑商在该社区的历史评估成功率。