Calculadora · Solo Educativo
Precalificación Realista
Los mismos datos que pide cualquier prestamista. Produce tres techos de precio — conservador, aprobable y agresivo — bajo guías convencionales, FHA y VA. Úsala antes de que el prestamista preferido de un constructor te pase por su versión.
Consideraciones de Precalificación — Qué Mira Realmente un Prestamista
Una carta de precalificación es una promesa de suscribir hasta cierto monto, sujeta a verificaciones. Antes de confiar en una (especialmente la del prestamista preferido de un constructor), entiende qué están midiendo y dónde tienes palanca.
1. Relación deuda-ingreso (DTI)
DTI de frente = pago de vivienda ÷ ingreso mensual bruto. DTI de fondo = (vivienda + todas las deudas) ÷ ingreso mensual bruto. Convencional tope ~45% (hasta 50% con factores compensatorios). FHA flexible hasta 56.9%. VA técnicamente usa ingreso residual pero la mayoría de prestamistas VA mira 41%. Un prestamista preferido de constructor te empujará al tope del DTI — eso no es lo mismo que lo que puedes pagar cómodamente.
2. Puntaje de crédito y la tasa que compra
Cada tramo de 20 puntos (620, 640, 660, 680, 700, 720, 740, 760, 780) cambia tu tasa. Un puntaje 760+ en un préstamo convencional suele tener 0.5–0.75% menos que uno de 680. En 30 años sobre un préstamo de $500,000, 0.5% equivale a ~$110,000 en intereses. La calculadora de Puntaje de Crédito muestra cinco acciones que mueven 20–80 puntos en 60–120 días.
3. Pago inicial y tipo de préstamo
Convencional: 3% mínimo con crédito fuerte, 5% típico, 20% para evitar PMI. FHA: 3.5% con puntaje 580+, 10% con 500–579. VA: 0% con derecho completo, cuota de 2.15% incluida en primer uso (exenta con 10%+ de discapacidad VA). USDA: 0% en zonas rurales elegibles, cuota inicial de 1%. Cada uno tiene compensaciones en tasa, seguro hipotecario y costo a largo plazo.
4. Estabilidad de ingresos
Historial de dos años de empleo es la base. Trabajadores W-2 con pago consistente califican fácilmente. Independientes, 1099, comisiones y bonos requieren promedios — típicamente dos años de declaraciones de impuestos y un P&L año actual. Brechas, cambios de trabajo en los últimos dos años y horas extras no garantizadas requieren cartas explicativas. No cambies de trabajo durante la suscripción, ni siquiera por un aumento.
5. Activos y reservas
Pago inicial de fuente demostrable (no un depósito misterioso). Reservas equivalentes a 2–6 meses del nuevo PITI — las cuentas de retiro cuentan a ~60% del valor consolidado. Cualquier depósito mayor a $500 en los últimos 60 días necesita rastro documental. Si el dinero viene de familia, es regalo y requiere carta de regalo.
6. La propiedad en sí
La tasación debe llegar al precio de contrato o más. Si llega baja, pagas la diferencia en efectivo, renegocias o te retiras. La construcción nueva con incentivos del constructor puede tasar justo — pregunta por el historial de éxito en tasaciones del constructor en la comunidad antes de comprometerte.
Una vez más, para que quede claro. Esta información es educativa. Heath Watte es REALTOR® con licencia en Oregon y Washington, no prestamista hipotecario ni suscriptor de préstamos. Para una precalificación real, contacta un prestamista licenciado. Heath puede recomendarte varios — incluyendo algunos que compitan con (no solo complementen) el prestamista preferido de un constructor.